Mit unserem kostenlosen Mustertext eines Mietvertrags können Sie sowohl als Vermieter einer anderen Person eine Wohnung oder ein Haus vermieten oder als Mieter einen solchen anmieten. Hier erklären wir Ihnen, worauf es bei einem Mietvertrag ankommt und was Sie beachten müssen.
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Was genau ist ein Mietvertrag?
Durch den Abschluss eines Mietvertrags verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die vermiete Sache zum alleinigen Gebrauch zu überlassen und während der Vertragsdauer auch in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten.
Der Mieter verpflichtet sich, dafür die vereinbarte Miete zu bezahlen. Am Ende des Mietverhältnisses, sei es durch von Anfang an befristeten Zeitablauf oder durch Kündigung, ist der Mieter zur Räumung und Rückgabe der Wohnung an den Vermieter verpflichtet.
Gesetzlich ist der Mietvertrag in § 535 BGB geregelt, wobei die §§ 536 ff. weitergehende Regelungen enthalten, etwa zum Gewährleistungs- und Kündigungsrecht, aber auch zu Fragen der Betriebskostenabrechnung sowie der Mieterhöhung.
Die äußere Form
Ein Mietvertrag benötigt grundsätzlich keine bestimmte Form. Sie können ohne Weiteres einen Mietvertrag auch mündlich abschließen. Sofern aber, was bei der Anmietung von Wohnraum oder Geschäftsräumen ja keineswegs unüblich ist, die Vertragslaufzeit länger als ein Jahr sein soll, muss der Vertrag mit allen wesentlichen Absprachen schriftlich niedergelegt und von beiden Parteien unterschrieben werden (§ 550 Satz 1 BGB).
Fehlt es an einer solchen sogenannten Schriftform, ist der Vertrag zwar nicht unwirksam. Er gilt allerdings als auf unbefristete Zeit geschlossen, womit beide Seiten ihn unter Einhaltung der jeweiligen Kündigungsfrist beenden können – eine zeitliche Befristung, die eine solche ordentliche Kündigung ausschließt, wäre damit unwirksam.
Wenn Sie als Vermieter oder Mieter einen Mietvertrag schriftlich abschließen wollen, was gerade aufgrund der vielfältigen Rechtsfragen rund um die Anmietung von Wohnraum dringend zu empfehlen ist, sollten Sie einige Vorgaben beachten.
Angaben, die mindestens enthalten sein müssen
Ein (schriftlicher) Mietvertrag muss zumindest Angaben darüber enthalten
- Wer Vermieter und Mieter sind
- Welche Wohnung/welches Haus oder welcher Büroraum vermietet werden soll
- Welche Miete hierfür gezahlt werden soll
Man spricht in diesem Zusammenhang von den wesentlichen Vertragselementen, den essentialia negotii.
Entgegen weit verbreiteter Auffassung ist die eigene Unterschrift, weder als Vermieter noch als Mieter, für den wirksamen Abschluss eines Mietvertrags notwendig.
Lediglich unter dem Blickwinkel der Beweisbarkeit erleichtert die – beiderseitige – Unterschrift im Streitfall die Führung des Nachweises darüber, dass man sich konkret auf den schriftlich festgehaltenen Inhalt geeinigt hat.
Angaben und Regelungen, die enthalten sein können
Auch wenn somit ein Mietvertrag dem Grunde nach auf einen „Bierdeckel“ passen könnte, gibt es naturgemäß eine Vielzahl von Regelungen, die einer oder beide Seiten festgehalten wissen will.
Empfehlenswert – aber eben nicht zwingend notwendig – sind unter anderem Angaben im Mietvertag zur
- Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung und deren Zustand
- Übergabe von Schlüsseln (Zahl und Schließberechtigungen)
- Kaution (für Ansprüche des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses)
- Staffelmiete (Erhöhungen der Miete nach bestimmten Zeitpunkten)
- Betriebskostentragung (was nicht vereinbart ist, trägt der Vermieter)
- Berechtigung zur Untervermietung
- Renovierungspflichten (Vorsicht! Starre Regeln sind unwirksam)
- Klein- und Schönheitsreparaturen (Vorsicht! Starre Regeln können unwirksam sein)